Estimations immobilières

L'expert en Estimation Immobilière a un devoir de confidentialité, d'objectivité, de respect du serment prêté à la Cour d'Appel, celle d'Amiens en ce qui concerne Isabelle de Monfreid, celle de Versailles en ce qui concerne Robert Brunier.

Il se doit :
   • D'examiner des textes et jurisprudence notamment pour le décret du 30 septembre 1953 sur les baux commerciaux (aujourd'hui Art-145-1 à 145-60 du nouveau code de commerce), la loi du 06 juillet 1989.
   • De déterminer les valeurs par la justification des analyses économiques, des choix de références, des tendances d'évolution des marchés et des constats des hiatus ou ruptures avec l'analyse éventuelle de leurs causes.

La valeur vénale est datée, motivée, causée et la seule propriété du client.

La valorisation des immeubles est soumise à la géographie, à la politique et à la réglementation (urbanisme, droits d'enregistrement, taxes foncières, transports, équipements collectifs, transports, etc.) de la fiscalité, des possibles droits de préemption, du classement éventuel« énergie Verte ».

La valeur d'utilité du bien (salle blanche, pont roulant, climatisation, types d'accès) peut entraîner une spécificité valorisante ou dévalorisante selon son adéquation à la demande fréquente du marché, à la nature de l'immeuble (industriel, entreposage, production, tertiaire) ou à la vocation du site d'implantation.


Inspection des immeubles

Considérer l'adaptation du site et de l'immeuble à son usage actuel ou futur, Analyser la nature du clos et du couvert, Réaliser un état des biens et des amenées de fluides (eau, électricité, etc.), Faire un relevé sommaire (murs, plafonds, planchers, circulations verticales, éléments d'équipements) Faire un état de la pollution, de la présence de parasites et le cas échéant faire des réserves.


Plans et dessins

  • Rendement des plans. Il s'agit de l'étude de l'utilité de chaque m² et de l'organisation physique de l'immeuble en adéquation avec l'organisation fonctionnelle de son utilisateur. C'est par exemple apporter la réponse à la question : Combien de m² sont nécessaires par poste de travail d'un immeuble de bureaux.
  • L'accessibilité des biens,
  • La pondération des surfaces ou des prix unitaires,
  • Leur divisibilité,
  • Les usages possibles,
  • Plans de construction (normes, équipements),
  • Profondeur des plans selon les usages, comme pour les hauteurs.


Spécifiquement pour l'Immobilier d'entreprise :

  • La classification des entrepôts,
  • Les générations de bureaux,
  • Les locaux mixtes,
  • La rencontre des besoins de l'entreprise, des techniques de construction, des process de production, l'évolution de la distribution des matières premières et des produits finis,
  • L'organisation des flux des marchandises,
  • Études de parcs d'activités technologiques, plates-formes logistiques, hypermarchés et centres commerciaux,
  • Suivi des valeurs locatives, des valeurs vénales de ces différents produits.


NOTA BENE
La compétence de l'expert en estimation immobilière se limite à une analyse extérieure et ne peut suppléer l'économiste du bâtiment, l'architecte, le juriste, le fiscaliste.
Il étudie le marché sans connaître comme un expert en bâtiment, les caractéristiques techniques justifiant d'une certification particulière.


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